La domanda
“Nell’ambito di una liquidazione giudiziale, le unità in categoria F3 oggetto di vendita, che aliquota Iva applicano? C’è diversità tra acquirente privato e impresa?”
G. A. – Napoli
Se si tratta di un immobile strumentale, la vendita è soggetta a Iva, con aliquota ordinaria del 22%. L’agenzia delle Entrate ritiene che le cessioni di fabbricati in costruzione sono ordinariamente soggette a Iva, sul presupposto che tali beni non sono «ancora nel circuito produttivo» e pertanto non può trovare applicazione il regime naturale di esenzione, previsto dall’articolo 10 del decreto Iva, a prescindere dalla circostanza che l’acquirente sia un’impresa o un privato consumatore (circolari 22/2013 e 18/2013; risposte a interpello nn. 241/2020 e 554/2022). L’aliquota applicabile alle cessioni di fabbricati strumentali, in corso di costruzione, è quella del 22 per cento. In alternativa, si applica quella del 10% se il bene sarà successivamente classificato come una casa di abitazione non «di lusso» (gruppo catastale A, esclusi A/1, A/8, A7/9 e A/10) o come edificio Tupini. Il numero 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al decreto Iva estende l’applicabilità dell’aliquota Iva del 10% anche agli immobili «non ultimati», così come confermato dall’agenzia delle Entrate (circolare 12/E/2007). Infine, nei casi in cui l’acquirente può accedere ai benefici «prima casa» può venire in considerazione anche l’aliquota Iva del 4%. Per completezza di risposta, si evidenzia che sulla questione esiste un diverso orientamento di matrice giurisprudenziale. Infatti, secondo la Corte di Cassazione, il regime naturale di esenzione previsto dall’articolo 10 del decreto Iva (salvo opzione per l’imponibilità) può applicarsi se l’immobile «non ultimato» è ceduto direttamente al «consumatore finale» (Cassazione 29676/2023, 22138/2017 e 23499/2016) o a una società di leasing (Cassazione 34734/2022 e 6214/2020), poiché in queste ipotesi il bene si considera già uscito dal «circuito produttivo».
A cura di: Giorgio Confente
