Nel 2024 un contribuente intende cedere un immobile (non adibito ad abitazione principale) a un prezzo di 370.000 euro. L’aveva acquistato nel gennaio 2005 per 190.000 euro. Il proprietario ha realizzato sull’immobile interventi di efficientamento, per un importo complessivo di 200.000 euro, conclusi nel dicembre del 2022, in relazione ai quali ha beneficiato del superbonus nella misura del 110% con la cessione del credito.
1. La normativa
L’articolo 1, comma 64, lettera a), n. 2, della legge 213/2023 ha introdotto una nuova fattispecie di tassazione delle plusvalenze derivanti dall’alienazione di immobili che abbiano beneficiato del superbonus. Il legislatore ha infatti inserito nell’articolo 67, comma 1, del Tuir una nuova lettera b-bis), che prevede che siano tassate quali redditi diversi anche le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, indipendentemente dal periodo di possesso, in relazione ai quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Dl 34/2020 che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione (con l’esclusione degli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale).
Nella determinazione dei costi inerenti all’immobile ceduto, per effetto delle modifiche apportate all’articolo 68 del Tuir, qualora il contribuente abbia fruito del superbonus nella misura del 110% attraverso la cessione del credito o lo sconto sul corrispettivo, le spese agevolate:
non rilevano nel computo, se gli interventi si sono conclusi da non più di cinque anni;
si devono considerare nella misura del 50%, nel caso in cui, invece, al momento della cessione siano trascorsi più di cinque anni dalla conclusione dei lavori.
2. Cessione nel 2024
Qualora il contribuente ceda l’immobile nel 2024, non essendo trascorsi almeno 5 anni dalla conclusione dei lavori, nonostante il possesso dell’immobile ultraquinquennale, la plusvalenza da assoggettare a tassazione sarà la differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile.
Non si terrà conto delle spese agevolate al 110% per le quali si è optato per la cessione del credito. Va però evidenziato come il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, essendo questo detenuto da oltre cinque anni, nel caso di specie debba essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati: ovviamente non si conosce ancora il coefficiente del momento di vendita, in ogni caso da gennaio 2005 a dicembre 2023 (ultimo aggiornamento disponibile) sarebbe 1,411 e aumenterebbe il costo d’acquisto da 190.000 a 268.090 euro, con una plusvalenza di 101.910 euro (370.000 – 268.090).
3. Cessione tra cinque e 10 anni
Nel caso in cui l’immobile venga ceduto dopo i cinque anni dalla conclusione dei lavori, le spese di ristrutturazione rilevano infatti per il 50% nel computo dei costi inerenti (ossia per 100.000 euro) e nel caso esaminato riducono a 1.910 euro la plusvalenza tassabile.
Fonte: Il Sole 24ORE
