Assegnazione agevolata, ultima chiamata per i terreni non utilizzati nell’attività

Si avvicina la scadenza per usufruire delle agevolazioni previste dalla legge di Bilancio 2023 per la assegnazione agevolata dei beni ai soci e per la trasformazione agevolata in società semplice. La scadenza originaria del 30 settembre è stata, infatti, differita al 30 novembre.

Le società possono accedere all’assegnazione con riferimento agli immobili che non sono direttamente utilizzati per lo svolgimento dell’attività. Ad esempio, le società che possiedono terreni possono accedervi solo se non utilizzano direttamente il terreno e quindi se non svolgono direttamente la coltivazione o le altre attività agricole alla data della assegnazione.

In questa ipotesi, peraltro, la scelta della assegnazione potrebbe risultare particolarmente vantaggiosa in quanto la presenza di beni immobili non utilizzati nel proprio patrimonio può essere fiscalmente problematica. La prima criticità attiene alla disciplina sulle società di comodo; tali società, infatti, faticano a raggiungere l’ammontare dei ricavi minimi poiché difficilmente un terreno agricolo genera ricavi in misura pari al 6% come previsto dalla predetta normativa. La seconda criticità è che essendo il terreno compreso nella sfera del reddito di impresa, in caso di cessione, genera sempre plusvalenza tassabile ( Dm 27 settembre 2007) che può essere molto elevata se il terreno è stato acquistato da tempo e, quindi, il costo è basso.

Per poter procedere alla assegnazione è necessario versare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi in misura pari all’8% (10,50% nel caso di società di comodo in due degli ultimi tre esercizi) da applicarsi alla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il valore fiscalmente riconosciuto agli stessi. Al posto del valore normale, è possibile sostituire il valore catastale degli immobili opportunamente rivalutato se questo risulta inferiore. Se l’operazione è rilevante ai fini Iva non si applicano deroghe ma le regole ordinarie; se, invece, l’operazione è soggetta ad imposta di registro, questa si applica in misura dimezzata rispetto alle aliquote ordinarie e le imposte ipotecarie e catastali sono dovute misura fissa. Pertanto, nel caso dei terreni agricoli assegnati ai soci l’imposta sarà pari al 7,5%, ovvero il 4,5% nel caso di assegnazione a soci imprenditori agricoli professionali o coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola. Come ricordato dalla circolare 26/E/2016, in quest’ultima ipotesi, il socio potrà usufruire, ricorrendone i presupposti, delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina dall’ articolo 2, comma 4-bis, del Dl 194/2009 e, pertanto, assoggettare il trasferimento alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ed imposta catastale nella misura dell’1 per cento. Se per effetto della assegnazione o della trasformazione, la società annulla riserve in sospensione di imposta, generate probabilmente in sede di rivalutazione degli immobili, si ricorda che è dovuta una ulteriore imposta sostitutiva del 13 per cento.

I versamenti dovranno essere eseguiti entro il prossimo 30 novembre, senza possibilità di rateizzazione. Infatti, la norma originaria prevedeva il versamento in due soluzioni: una il 30 settembre scorso e una il 30 novembre; la proroga al 30 novembre ha come effetto che il pagamento va eseguito in una sola soluzione.

Coloro che hanno invece scelto la trasformazione in società semplice non devono versare l’imposta di registro, ma solo le eventuali imposte sostitutive. In questo caso la società che vuole trasformarsi non dove svolgere direttamente attività agricola al momento della trasformazione, ma i terreni devono risultare affittati ad altri soggetti. Una volta trasformata, la società semplice può vendere i terreni e questi genereranno una plusvalenza tassabile solo se sono posseduti da meno di un quinquennio.