Con la risposta 392 del 24 luglio scorso l’agenzia delle Entrate ha chiarito che l’Iva su immobili abitativi destinati ad attività para-turistica è detraibile a prescindere dal divieto previsto dall’articolo 19-bis.1, comma 1, lettera i), del Dpr 633/72. La presa di posizione dell’Agenzia è di assoluto rilievo, in quanto interviene su un tema da sempre oggetto di dubbi, stante da un lato l’indubbia strumentalità dell’immobile abitativo destinato a case vacanza o simili e dall’altro lato il rigido divieto alla detrabilità Iva su immobili posto dalla norma citata.
Attività para-turistiche
La gestione di immobili a scopo para-turistico può concretizzarsi in attività di case vacanza, affittacamere, bed and breakfast. Attività che, dal punto di vista amministrativo, sono disciplinate dalla legge 217/1983 e dalla legge quadro 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo»), che però demanda la regolamentazione alle singole Regioni e Province autonome. A livello pratico la gestione di immobili a scopo para-alberghiero si configura sia quale attività occasionale (RL del modello Redditi), sia quale attività imprenditoriale con apertura di relativa partita Iva.
In merito la circolare 12/E/2007 ha chiarito che l’attività di locazione di alloggi a scopo turistico è attività imprenditoriale ai fini Iva, se è classificabile come tale in base alla normativa di settore: in questo caso, sui corrispettivi si applica l’aliquota del 10 per cento.
La scelta fra sfera imprenditoriale e sfera privata passa attraverso il rapporto fra investimenti e corrispettivi. Operare in ambito Iva, infatti, implica scorporare dai corrispettivi l’imposta con aliquota del 10%, con conseguente riduzione del corrispettivo netto; ma d’altra parte – come afferma l’interpello 392/23 – consente di detrarre l’Iva sugli investimenti immobiliari, anche in riferimento a immobili abitativi.
Il nodo delle case vacanza
L’aspetto cruciale della detrabilità Iva per unità abitative destinate a case vacanza deriva dal divieto alla detrazione per immobili di destinazione castastale abitativa, colti in senso oggettivo, posto direttamente dal Dpr 633/72. L’articolo 19, ai commi 1 e 2, statuisce che è detraibile l’Iva dovuta a titolo di rivalsa in relazione a beni e servizi importati o acquistati nell’esercizio d’impresa, arte o professione; mentre scatta un’indetraibilità soggettiva in riferimento ad acquisto di beni o servizi afferenti operazioni esenti o comunque non soggette all’imposta (meccanismo del pro rata).
In deroga poi alle disposizioni generali dell’articolo 19, il successivo articolo 19-bis.1 prevede delle ipotesi di esclusione o limitazione della detrazione per taluni beni o servizi. In particolare, la lettera i) stabilisce l’indetraibilità dell’Iva relativa all’acquisto di fabbricati o porzioni di fabbricati abitativi, nonché relativa a spese di manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese aventi per oggetto attività di costruzione.
La finalità di tale restrizione è quella di evitare indebite detrazioni di Iva su acquisti di beni suscettibili di uso promiscuo fra attività d’impresa e privata. L’immobile abitativo si individua in base alla destinazione catastale (categorie da A/1 ad A/11 esclusi A/10) e quindi a prescindere dall’effettivo utilizzo (fra tutte circolare 182 del 11 luglio 1996 e, da ultimo, risposta 25/23).
Tuttavia, la risoluzione 18/E/2012 ha introdotto una deroga per gli immobili abitativi usati in attività di tipo ricettivo (case vacanza, affittacamere) con prestazioni soggette a Iva. Tali immobili divengono strumentali per natura nonostante la destinazione abitativa con conseguente detraibilità dell’Iva: la destinazione opera una trasformazione dell’immobile consentendo di prescindere dal dato catastale.
Un medesimo principio, anche se sul fronte dei corrispettivi, emerge dalla risoluzione 117/E/2004 e dalla circolare 12/E/2007. Il nesso oggettivo fra i beni e servizi acquistati e l’attività esercitata è confermato anche dalla Cassazione, che ha riconosciuto la detraibilità dell’Iva su lavori per un immobile di categoria A/2 ma destinato ad attività di affittacamere e casa vacanza (Cassazione 8628/15, 11333/20 e 4606/16).
Quindi, con la risposta 392 citata l’Agenzia conforta il contribuente dando risposta positiva alla detraibilità dell’Iva su immobili destinati ad attività turistico-ricettiva, affermando – in base al principio di correlazione fra costi ed attività – che in conseguenza dell’imponibilità con Iva al 10% delle prestazioni di alloggio l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative.
Fonte: Il Sole 24Ore
