Si avvicina la scadenza ultima del 30 settembre 2023 per beneficiare della cessione, assegnazione o trasformazione agevolata degli immobili da parte delle società. L’agevolazione può rivelarsi molto interessante ma il beneficio va valutato caso per caso. La convenienza dipende da numerosi variabili inerenti al valore normale, fiscale e catastale dell’immobile, alla tipologia di società, alla situazione reddituale e futura di società e dei soci, alla presenza di riserve di capitale e di utili in sospensione e non, ai costi e ricavi che genera l’immobile, a future cessioni dello stesso e all’eventuale applicazione dell’Iva, nonché dalla disciplina delle società di comodo.
Tra i vari elementi che hanno un impatto rilevante sulla decisione di estromettere (ma anche, più in generale, in sede di acquisto, se detenere un immobile nell’ambito del regime di impresa oppure con acquisto diretto da privato), un posto di primo piano lo assume la tipologia di immobile.
Ma procediamo con ordine. In primo luogo gli immobili che non possono beneficiare dell’estromissione agevolata sono quelli strumentali per destinazione: l’estromissione riguarda, oltre agli «immobili patrimonio» e agli «immobili merce», anche gli strumentali per natura che non siano utilizzati dall’impresa in quanto, ad esempio, locati a terzi.
Tralasciando gli immobili merce, tipologia che si riscontra generalmente nelle imprese di costruzione, le conseguenze fiscali della detenzione di un immobile patrimonio o di un immobile strumentale variano significativamente per le imprese. Gli immobili patrimonio sono definiti indirettamente dall’articolo 90 del Tuir quali immobili «che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa». Sostanzialmente sono gli immobili abitativi ovvero della categoria catastale A, ad eccezione degli A/10 a meno che siano destinati ad attività proprie dell’impresa turistica (ad esempio casa vacanze).
Gli immobili patrimonio in Italia concorrono alla formazione del reddito di impresa (ai fini Ires/Irpef, ma anche Irap) per il maggiore tra questi due valori:
rendita catastale rivalutata del 5%;
canone di locazione al netto delle spese di manutenzione ordinaria sostenute e documentate nei limiti del 15%.
Se si considera che la manutenzione ordinaria è generalmente a carico del conduttore emerge la sostanziale imponibilità dell’intero canone maturato, senza alcuna deduzione neanche per Imu e ammortamento.
Unica marginale eccezione è rappresentata dagli interessi passivi deducibili per le immobiliari di gestione al ricorrere di determinate condizioni (articolo 1, comma 35, legge 244/2007). Rilevano, inoltre, in base agli articoli 86 e 101 del Tuir, plus/minusvalenze relative alle cessioni/assegnazioni di immobili.
Diversa la fiscalità prevista per la detenzione diretta dell’immobile da parte della persona fisica che in sede di acquisto può applicare l’imposta di registro sul prezzo valore, optare per la cedolare secca (articolo 3, Dlgs 23/2011), esonerare da tassazione la plusvalenza realizzata dopo 5 anni dall’acquisto/costruzione (articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir), e beneficiare dei crediti di imposta per gli interventi sugli immobili (quello per ristrutturazioni e il superbonus sono in pratica esclusi per le imprese).
Sulla base di queste considerazioni la preferenza fiscale per la detenzione dell’immobile patrimonio fuori dal regime di impresa appare evidente.
Tralasciando gli aspetti successori, una forte motivazione che spinge ad effettuare l’acquisto di un immobile abitativo tramite Srl unipersonale o società familiare con elevata liquidità, risiede proprio nell’evitare di dover assoggettare a tassazione del 26% la distribuzione di utili per trasferire al socio la liquidità necessaria all’acquisto. In questo caso il periodico riproporre, con cadenza quasi decennale, le estromissioni agevolate (dopo la legge 449/1997 è stata riproposta nel 2006 e poi nel 2015/2016) in alcuni casi ha permesso un’ottimizzazione fiscale “a posteriori”, in particolare quando l’estromissione avviene con assegnazione in presenza di riserve di rivalutazione in sospensione ovvero tramite la cessione agevolata a valore inferiore rispetto al costo di acquisto.
in breve
Tempi stretti
Per beneficiare della cessione, assegnazione o trasformazione agevolata in società semplice degli immobili di società c’è tempo fino al 30 settembre 2023.
La convenienza
L’opportunità di procedere all’estromissione varia in base alla tipologia di operazione e di immobile, alla situazione reddituale e futura, alla presenza di riserve di capitale e di utili in sospensione e non, ai costi e ricavi che genera l’immobile, a future cessioni e all’eventuale applicazione dell’Iva, nonché della disciplina delle società di comodo.
Immobili strumentali
La chance è vantaggiosa per gli immobili patrimonio la cui fiscalità è fortemente penalizzata nell’ambito del reddito di impresa che riconosce soltanto la deducibilità parziale delle spese di manutenzione ordinaria e degli interessi passivi. Diverso lo scenario per gli immobili strumentali: la determinazione del reddito a “costi e ricavi” rende spesso più conveniente la detenzione degli immobili tramite società commerciali con vantaggi fiscali che risultano amplificati se oggetto di rivalutazioni.
Fonte: il Sole 24Ore
