Entro il 31 maggio gli imprenditori individuali che vogliono estromettere dall’impresa i beni immobili per natura o per destinazione devono esercitare l’opzione nella contabilità. L’articolo 1, comma 106, della legge di Bilancio 2023 (legge 197/2022), prevede la possibilità di escludere i beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa, assegnandoli all’imprenditore dietro pagamento di un’imposta sostitutiva.
L’estromissione è consentita per i beni strumentali posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2022, per le opzioni esercitate dal 1° gennaio 2023 al 31 maggio 2023.
Come si esercita l’esclusione
La legge di Bilancio 2023 in riferimento all’estromissione in forma agevolata degli immobili dall’impresa individuale richiama le regole stabilite dalla legge di Stabilità per l’anno 2016 (legge 208/2015).
Per i soggetti che si avvalgono della nuova opportunità fiscale l’opzione per tale scelta, consiste nel cosiddetto comportamento concludente dell’imprenditore: la contabilizzazione dell’operazione di estromissione, va effettuata entro il 31 maggio 2023, ed esplica effetto retroattivo dal 1 ° gennaio 2023.
L’opzione è consentita anche in assenza di base imponibile (valore normale pari al relativo valore fiscalmente riconosciuto), e si perfeziona nel momento della compilazione del quadro RQ (Imposte sostitutive ed addizionali all’Irpef) della dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta 2023 (modello Unico 2024 – Persone fisiche).
Va precisato che la norma, più volte riproposta nel tempo, non indica espressamente le modalità di esercizio dell’opzione: il comportamento concludente del contribuente si manifesta con la volontà di escludere i beni immobili strumentali dalla sfera dell’impresa, quali la contabilizzazione, entro il 31 maggio, dell’estromissione:
1) sul libro giornale, per le imprese in ordinaria;
2) sul registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in semplificata.
A tal proposito è opportuno precisare che l’autofattura elettronica relativa all’estromissione dell’immobile dovrà essere emessa entro il 31 maggio 2023.
I beni immobili interessati e quando si versa l’imposta sostitutiva
L’estromissione agevolata si applica per gli immobili strumentali, classificati nella categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati) e nei gruppi catastali B, C ed E (immobili a destinazione ordinaria, speciale e particolare).
Più precisamente, si tratta dei seguenti beni immobili:
a. strumentali per destinazione;
b. strumentali per natura.
Non possono essere oggetto di estromissione gli immobili:
1) che sono acquisiti in leasing o locazione non di proprietà alla data del 31 ottobre 2022;
2) i cosiddetti immobili patrimonio;
3) immobili che rappresentano i cosiddetti beni “merce”.
Per l’esclusione dell’immobile si applica una imposta sostitutiva dell’Irpef e Irap, applicando alla base imponibile di ogni bene, l’aliquota dell’8 per cento.
Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato in due rate, rispettivamente:
a. il 60 per cento entro il 30 novembre 2023;
b. il 40 per cento il 30 giugno 2024.
Aspetti Iva dell’estromissione
Va evidenziato che se per quanto riguarda le imposte indirette, di registro, ipotecaria e catastale, nulla sarà dovuto in quanto l’operazione di estromissione non configura alcun trasferimento della proprietà del bene ma un passaggio dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata dello stesso soggetto, a fini Iva l’operazione deve essere attentamente analizzata.
L’articolo 2, comma 2, n. 5), del Dpr 633/1972, assimila alle cessioni di beni anche la destinazione di beni all’uso personale o familiare dell’imprenditore o ad altre finalità estranee all’esercizio dell’impresa. Quindi anche l’operazione in esame rientra tra quelle rilevanti a fini Iva, salvo che all’atto dell’acquisto non sia stata operata la detrazione dell’imposta.
Fonte: Il Sole 24 ORE
