La domanda
In caso di assegnazione agevolata ai soci di un immobile esente Iva acquistato mediante contratto di leasing stipulato nel 2003 e con riscatto esercitato nel 2015, come va operata la rettifica alla detrazione? È corretto operarla oltre che al prezzo di riscatto anche ai canoni annuali riferiti alle sole annualità 2014 e 2015 rientranti nel decennio di osservazione?
L. C. Piacenza
Il “periodo di tutale fiscale” decennale previsto dall’ articolo 19-bis2 del Dpr 633/1972, prevede che la rettifica della detrazione iniziale deve essere operata in relazione a tanti decimi dell’imposta detratta quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio. In particolare, se durante i dieci anni di osservazione fiscale l’immobile è ceduto in esenzione da Iva, la rettifica deve essere operata in un’unica soluzione, nell’anno in cui è stata effettuata la cessione, per tutti i decimi mancanti al compimento del decennio (circolare 1° marzo 2007, n. 12/E). Sul tema, l’agenzia delle Entrate con la Cm 26/E/2016 (proprio in commento alla disciplina relativa all’assegnazione dei beni ai soci), ha previsto che, nella particolare ipotesi in cui il fabbricato oggetto di cessione è stato acquisito mediante contratto di leasing per il quale sia stata esercitata l’opzione d’acquisto, ai fini del computo del periodo decennale di rettifica della detrazione occorre, di regola, fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. È da tale momento, infatti, che, a norma del suddetto articolo 19-bis 2, comma 8, del menzionato Dpr 633 del 1972, decorre il periodo decennale di “tutela fiscale”. Sulla base di questa interpretazione, la stessa Agenzia, in risposta ad un’istanza di interpello (risposta del 17 settembre 2018, n. 3), ha chiarito altresì che «La citata circolare [Cm 26/E/2016], ai fini dell’individuazione del dies a quo per il computo del periodo di sorveglianza decennale per la rettifica della detrazione dell’Iva, fa espresso riferimento, “di regola”, alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. Occorrerà, perciò, valutare se, in presenza di particolari circostanze, i beni immobili possano considerarsi sostanzialmente acquistati prima della data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale. Tali circostanze possono configurarsi nel caso in cui il maxi canone iniziale risulti di importo eccessivamente elevato rispetto all’ammontare totale della locazione finanziaria e in altri casi similari». Nel caso in cui non ricorrano le predette circostanze, una corretta interpretazione dell’articolo 19-bis2, commi 3 e 8, del Dpr 633 del 1972, imporrebbe di non rettificare la detrazione dell’Iva assolta sui canoni di leasing. Secondo il citato orientamento di prassi, quindi, l’imposta detratta sui canoni leasing (che peraltro costituiscono ai fini Iva prestazioni di servizi), non è oggetto di rettifica della detrazione, mentre il decennio per la rettifica inizia a decorrere in occasione del riscatto del bene immobile. Pertanto, in caso di cessione dell’immobile in esenzione, l’agenzia delle Entrate rimanda la decorrenza del decennio alla data del riscatto, specificando che l’importo dell’imposta detratta da rettificare è limitato all’imposta pagata all’atto del riscatto e va calcolato sui decimi mancanti al compimento del decennio di tutela fiscale.
Fonte: Il Sole 24ORE
