Le imprese costruttrici non sono tenute a pagare l’ Imu sui fabbricati costruiti e destinati alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, in forza del comma 751 della legge 160/2019 istitutiva della nuova Imu.
La finalità della norma agevolativa è quella di evitare di penalizzare le imprese di costruzione che sono costrette a conservare la titolarità di fabbricati costruiti, ma che restano invenduti a causa dell’andamento del mercato immobiliare.
La particolare condizione di esonero dei fabbricati “merce” impone però di verificare attentamente quali sono i fabbricati che rientrano in tale categoria, essendo necessaria la presenza di due requisiti:
1) requisito soggettivo, deve cioè trattarsi di impresa costruttrice (sono quindi escluse le società immobiliari);
2) requisiti oggettivi, deve cioè trattarsi di “fabbricati” abitativi o ad uso diverso, costruiti (quindi ultimati), destinati alla vendita, non locati.
Inoltre, non è previsto un orizzonte temporale che limiti la durata dell’agevolazione, fintanto che il costruttore rimane in possesso del fabbricato e purché non lo destini a locazione. L’esonero ovviamente spetta a decorrere dalla data in cui l’unità è accatastata o comunque ultimata e idonea a essere utilizzata, per cui durante i lavori di costruzione l’imposta è dovuta sull’area edificabile.
Locazioni temporanee e comodato: due criticità
Ebbene, tra le difficoltà applicative della disposizione di esonero vanno in primo luogo segnalate le locazioni temporanee e i fabbricati concessi in comodato. In riferimento alle prime, si evidenzia che in un arco di tempo indeterminato il fabbricato potrebbe essere locato e poi tornare libero più volte, creando il dubbio sulla possibilità di applicare a più riprese l’esenzione. Sul punto il Dipartimento delle Finanze a Telefisco 2014 ha affermato che la locazione, anche se temporanea, sottrae il fabbricato dalla sua destinazione originaria e lo escluda dall’esenzione Imu.
Dall’altra parte si ritiene, invece, che l’inciso “in ogni caso” vuol dire che l’immobile deve continuare ad essere considerato un bene merce dell’impresa, quindi iscritto a magazzino. Pertanto, in caso di locazione temporanea, si ritiene che l’esenzione vada comunque applicata per il periodo di mancata locazione, conclusione più aderente al tenore letterale della norma agevolativa. In ordine poi ai fabbricati “merce” concessi in comodato, la norma agevolativa esclude dall’esonero solo i fabbricati locati, senza fare alcun esplicito riferimento a quelli concessi in comodato, con la conseguenza che in caso di fabbricato dato in comodato il diritto all’agevolazione rimane.
D’altronde quando la normativa Imu ha voluto subordinare espressamente l’agevolazione alla condizione che il fabbricato non sia concesso in comodato lo ha fatto espressamente, come nel caso dell’assimilazione per le abitazioni degli Aire (articolo 13 comma 2 Dl 201/2011) o per quelle dei pensionati esteri (articolo 1 comma 48 legge 178/2020), disposizioni che fanno riferimento all’unità immobiliare non locata “o data in comodato d’uso”.
Un’altra criticità è costituita dalla possibile estensione dell’agevolazione in questione alle cooperative edilizie, come sostenuto dal Mef con la risoluzione n. 9/DF del 5 novembre 2015. Posizione non condivisibile per almeno tre ragioni:
1) per costante indirizzo giurisprudenziale le norme di esonero sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate estensivamente ai casi non espressamente previsti;
2) le circolari ministeriali, per quanto autorevoli, non sono vincolanti per i Comuni;
3) le cooperative edilizie non sono società di costruzioni e non effettuano alcuna attività di “vendita” degli immobili (come espressamente previsto dalla norma, non interpretabile estensivamente).Infine, va evidenziata la necessità che l’impresa costruttrice presenti la dichiarazione Imu, in assenza della quale non è possibile usufruire del beneficio fiscale, come recentemente affermato dal Mef a Telefisco 2023.
Fonte: Il Sole 24 ORE
