La domanda:
“Una società acquista il 21 dicembre 2021 un immobile strumentale e contestualmente stipula, sempre con il notaio, il contratto di locazione i cui canoni sono stati concordati con il conduttore, anche esso società srl, in esenzione Iva. Il venditore dell’immobile strumentale fa la fattura in reverse charge. Questo fa scattare meccanismo del pro-rata. Il locatore ( acquirente) onde evitare di pagare un importo di Iva elevato in sede di Dichiarazione Iva, in accordo con il notaio e il conduttore, il 31 gennaio 2023 stipula un atto di modifica di contratto di locazione dove si scrive che «il conduttore e il locatore, con il presente atto dichiarano di optare sin dall’origine ( retrodatando quindi gli effetti) del contratto per l’imponibilità ad Iva dei canoni di locazione derivanti dal contratto di locazione stipulato in data 21 dicembre 2021. È corretto modificare l’opzione iniziale dell’esenzione Iva dei canoni di locazione con questa modifica retrodatata?”
La risposta dell’esperto:
“Per le locazioni di immobili strumentali, l’articolo 10, n. 8, Dpr 633/1972 prevede ai fini Iva un generale regime di esenzione, salvo opzione per l’assoggettamento ad Iva, che il locatore dovrà espressamente manifestare nel relativo contratto. Secondo l’agenzia delle Entrate, con la circolare 22/E/2013, in riferimento ai contratti di locazioni di fabbricati ad uno strumentale afferma che «resta ferma, in linea generale, la possibilità di modificare il regime originariamente applicato in sede di rinnovo del contratto di locazione venuto a scadenza. In particolare, in occasione del rinnovo del contratto, il locatore potrà manifestare l’opzione per l’imponibilità ad Iva rendendosi, altrimenti, applicabile il regime di esenzione». Una recente sentenza dei giudici di merito (Corte di appello di Roma, sentenza n. 1020 del 2022) precisa, al riguardo, che «il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge», giacché l’assoggettabilità ad Iva è rimessa ad una scelta del locatore, che può essere esercitata solo in sede di stipulazione del contratto (ovvero successivamente ma con l’accordo dell’altra parte) e non anche successivamente con atto unilaterale». Date queste premesse sembrerebbe ammessa la possibilità di modificare il regime Iva del contratto esercitando l’opzione, con efficacia ex nunc, in un secondo momento qualora vi sia il consenso di entrambe le parti.”
Fonte: Il Sole 24 ORE
